| Tercero registral | En virtud del principio de la fe pública registral quedan protegidos en su adquisición todos aquellos que confían en las constancias del Registro de la Propiedad. Para que opere la referida protección, se requiere que el Registro de la Propiedad sea inexacto por falta de concordancia con la realidad jurídica extraregistral. Aquel que invoque la protección quedará protegido si se cumple con estos requisitos: a. sea un tercero civil; b. tenga buena fe; c. adquiera a título oneroso; d. adquiera mediante un negocio inter vivos válido; e. adquiera un derecho real inmobiliario; f. el derecho adquirido estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del transmitente; g. haya inscrito su adquisición en el Registro de la Propiedad; h. las causas de la inexactitud no consten clara y expresamente del Registro. En este caso, el Registro era inexacto porque no constaba inscrito el dominio sobre La Molina a favor de Comprador. Tercero cumplía con todos los requisitos para ser considerado tercero registral. |
| Rectificación de cabida | La Rectificación es una corrección de un dato descriptivo de la finca. La rectificación de cabida de las fincas ya inscritas podrá hacerse constar en el Registro por: 1. escritura pública; 2. expediente de dominio. La rectificación se hará por escritura pública cuando se trate de un exceso no mayor del veinte por ciento (20%) de la cabida registrada. La rectificación mediante expediente de dominio se hará cuando el exceso fuere mayor del veinte por ciento (20%). La mensura de la finca de Dueño reflejó un aumento de 300 metros cuadrados con respecto a la cabida registrada de la finca, lo que representa un aumento que era menor de 20% de la cabida registrada. En este caso, la rectificación de la cabida de la finca de Dueño debía hacerse por escritura pública. En vista de lo anterior, no tiene méritos el asesoramiento ofrecido por Abogado ya que no procedía tramitar un expediente de dominio. |
| Tracto sucesivo | El principio de tracto sucesivo requiere que, para inscribir la trasmisión de un derecho real (dominio) sobre un bien inmueble, deberá constar previamente inscrito el derecho del transmitente. Procede denegar la inscripción si el derecho aparece registrado a favor de persona distinta de la que lo transmite. En este caso, al no haberse presentado la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad, Compradora no aparecía como titular del derecho de dominio. Tiene méritos la falta notificada por Registrador porque estaba impedido de inscribir la donación que Compradora hiciera a Donataria. |
| Consentimiento para cancelación de hipoteca de sociedad de bienes | El titular a cuyo favor se extendió el asiento deberá consentir a la cancelación. Es suficiente el consentimiento de cualquiera de los cónyuges cuando: a. se quiere cancelar un gravamen hipotecario sobre finca perteneciente a la sociedad de gananciales y b. el instrumento negociable resulte endosado restrictivamente para su cancelación. Se presumen gananciales los bienes adquiridos durante el matrimonio cuando los cónyuges están casados bajo el régimen de sociedad de gananciales. En este caso, La Llanura era un bien ganancial porque los esposos, casados bajo el régimen de sociedad de gananciales, la adquirieron durante el matrimonio. Además, el original del pagaré que evidenciaba el préstamo garantizado por la hipoteca estaba endosado restrictivamente para fines de cancelación. Ante estas circunstancias, para cancelar la hipoteca era suficiente el consentimiento de cualquiera de los cónyuges. |
| Inscripción de Arrendamiento | 1.Como norma general, al Registro de la Propiedad tienen acceso los derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles. 2. Los derechos personales tienen acceso al Registro de la Propiedad por vía de excepción cuando la ley lo establezca. 3. El contrato de arrendamiento genera una obligación de carácter personal, a producirse solo entre las partes que intervienen. 4. A manera de excepción, el derecho de arrendamiento sobre bienes inmuebles es susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad, si: a. se pacta por un periodo de seis años o más o b. hubiese convenio expreso de las partes en favor de la inscripción. |
| La notificación de defectos para denegar la inscripción | La notificación deberá contener: 1. todos los fundamentos legales de la calificación; 2. la fecha de caducidad. |
| segregación | Para que una escritura de segregación pueda quedar inscrita se deberá presentar: a. la resolución de autorización de la agencia o dependencia gubernamental estatal o municipal designada por ley para autorizar la segregación; b. el plano de inscripción aprobado por la agencia o dependencia gubernamental estatal o municipal correspondiente; c. la escritura pública en la que comparecen todos los titulares. |
| La cesión, porque no se acompañó el documento que autorizaba al alcalde a aceptar el camino. en esta pregunta el llamado es sobre el documento | 1.Los documentos relativos a actos o contratos sujetos a inscripción expresarán todas las circunstancias que necesariamente debe contener la primera inscripción relativas a los otorgantes, las fincas y a los derechos objeto de la inscripción. 2. En aquellos casos donde el acto o contrato que se pretende inscribir requiera la existencia de algún documento o documentos complementarios que acrediten las facultades representativas o autoridad del compareciente, se requiere que se relacionen en el acto o contrato. 3. No será necesario que estos documentos se presenten en el Registro. 4. En este caso, se trataba de un documento que acreditaba la autoridad del alcalde para aceptar el camino. 5. Era suficiente que el documento acreditativo de la facultad del alcalde se relacionara en la escritura. En vista de que no era necesario que se presentara ese documento en el Registro, actuó incorrectamente Registrador al no inscribir la cesión. |
| Principio de indivisibilidad de la hipoteca | El principio de indivisibilidad de la hipoteca postula que, mientras no se cancele el crédito, la hipoteca subsiste íntegra sobre cualquier parte de los bienes hipotecados. B. Este principio implica que la hipoteca no sufrirá cambios aun cuando: 1. la obligación se disminuya; 2. la finca hipotecada sufra cambios físicos. C. Las partes pueden pactar en contra de la indivisibilidad y acordar la liberación de cierta parte de la finca gravada o la cancelación parcial de la hipoteca. D. La segregación es la separación de una parte de una finca de su matriz para constituir una finca distinta. E. De no haber pacto en contrario, la finca segregada y el remanente responden ante el acreedor hipotecario por la totalidad de la suma garantizada. F. En este caso, no hubo pacto alguno entre Prestamista y Dueño para liberar la finca segregada de la hipoteca. G. Aunque se pagó más de la mitad de la deuda y se segregó la mitad de la finca, la hipoteca seguía gravando la finca segregada y el remanente de la finca por la totalidad de la suma garantizada, por lo que tiene méritos el planteamiento de Prestamista. |
| la servidumbre de paso no surtía efecto en su contra por el principio de la fe pública registral, al no constar inscrita servidumbre alguna sobre La Molienda en el Registro de la Propiedad | El principio de fe pública registral protege el tercero que adquiere un derecho confiando en las constancias del Registro de la Propiedad, siempre que cumpla con los requisitos dispuestos por ley. La servidumbre de paso por signo aparente surtirá efectos contra el adquirente del inmueble gravado, dada la apariencia manifiesta de los signos de la servidumbre, aunque no haya en el Registro de la Propiedad constancia alguna de su existencia. No tiene méritos la alegación de Compradora porque la servidumbre de paso por signo aparente surtía efecto en su contra, aunque no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad. |
| debido a su naturaleza discontinua, la servidumbre de paso no existía por no haberse constituido mediante título | La servidumbre discontinua es aquella que se usa a intervalos más o menos largos y depende de actos del ser humano. 2. Como norma general, las servidumbres discontinuas solo podrán adquirirse en virtud de título. 3. La servidumbre de paso es discontinua. 4. La servidumbre de paso puede ser adquirida mediante: a. título o b. signo aparente. 5. Para que se constituya la servidumbre por signo aparente, se requiere cumplir con los siguientes requisitos: a. la existencia de un signo aparente entre dos fincas y b. que el signo aparente de servidumbre lo haya constituido el dueño de ambas fincas y c. que una de las fincas sea enajenada y d. que no se haya hecho desaparecer el signo aparente de servidumbre antes del otorgamiento de la escritura de enajenación o e. que no se haya hecho una manifestación contraria a la subsistencia del mismo en el título de enajenación de cualquiera de las fincas. 6. En este caso: a. Propietaria, quien era dueña de ambas fincas, construyó un camino que constituía un signo ostensible e indubitado de paso; b. luego enajenó una de las fincas (La Molienda) a Compradora; c. previo a la compraventa, no eliminó los rasgos físicos que constituían el signo aparente de la servidumbre; d. en la escritura de compraventa tampoco se negó la existencia de la aparente servidumbre de paso sugerida por el camino. 7. No tiene méritos la alegación de Compradora porque se cumplieron los requisitos para que se constituyera una servidumbre de paso por signo aparente sobre La Molienda. |
| Pregunta si la escritura de hipoteca no/si cumplía con el principio de especialidad porque no constaba en ella la identidad del acreedor | En virtud del principio de especialidad, se requiere que los documentos que se presenten en el Registro de la Propiedad sean claros y específicos en cuanto al contenido del derecho, su extensión y titularidad. En el caso de la hipoteca este principio requiere, como norma general, que las identidades del deudor y del acreedor surjan del instrumento. Por vía de excepción, en las escrituras de constitución de hipoteca en garantía de instrumentos pagaderos al portador no es necesario que surja la identidad del acreedor. En este caso, no era necesario que surgiera de la escritura la identidad del acreedor ya que se trataba de una hipoteca en garantía de un pagaré al portador. |
| Para cancelar la hipoteca, se requería una sentencia obtenida en un pleito contencioso. | Como norma general, las inscripciones de hipoteca se cancelarán mediante escritura otorgada por la persona con derecho a exigir su cumplimiento. 2. Si el instrumento negociable garantizado con hipoteca se extravió, es necesario instar una acción judicial contra el último poseedor conocido de los instrumentos extraviados y cualquier poseedor desconocido. 3. En el pleito se requiere demostrar al tribunal que la obligación representada por el referido instrumento quedó extinguida. 4. La sentencia que se obtenga deberá ser presentada en el Registro de la Propiedad para cancelar la hipoteca. 5. En este caso, al Prestamista extraviar el pagaré hipotecario, para cancelar la hipoteca no era suficiente otorgar una escritura de cancelación. 6. Era necesario que los esposos acudieran al tribunal mediante una acción judicial contra Prestamista y cualquier poseedor desconocido para que se declarara extinguida la obligación. 7. Tiene méritos la falta notificada por Registradora puesto que para la cancelación de la hipoteca era necesario presentar al Registro de la Propiedad la sentencia obtenida en la acción judicial mencionada. |
| Principio de indivisibilidad | El principio de indivisibilidad de la hipoteca postula que, mientras no se cancele el crédito, la hipoteca subsiste íntegra sobre cualquier parte de los bienes hipotecados. B. Este principio implica que la hipoteca no sufrirá cambios aun cuando: 1. la obligación se disminuya; 2. la finca hipotecada sufra cambios físicos. C. Las partes pueden pactar en contra de la indivisibilidad y acordar la liberación de cierta parte de la finca gravada o la cancelación parcial de la hipoteca. D. La segregación es la separación de una parte de una finca de su matriz para constituir una finca distinta. E. De no haber pacto en contrario, la finca segregada y el remanente responden ante el acreedor hipotecario por la totalidad de la suma garantizada. F. En este caso, a pesar del pago realizado y de la segregación de la finca hipotecada, no hubo pacto alguno entre Prestamista y los esposos para liberar la finca segregada de la hipoteca. G. Tiene méritos la alegación de Prestamista puesto que la hipoteca seguía gravando la finca segregada y la finca remanente por la totalidad de la suma garantizada. |
| Hogar Seguro | Una persona puede reclamar el derecho de hogar seguro sobre una propiedad que le pertenezca o posea legalmente y sea utilizada como residencia principal exclusivamente. Cuando la finca ya estuviere inscrita a nombre del titular del hogar seguro, este podrá reclamarlo otorgando un acta ante notario público. En el caso de la residencia principal del cónyuge supérstite, este podrá comparecer al acta sin la comparecencia de los herederos titulares de la propiedad. En este caso Esposo, como cónyuge supérstite, reclamó correctamente la protección de hogar seguro otorgando un acta a esos fines con respecto a la propiedad que era su residencia principal. Actuó incorrectamente el registrador puesto que, al no ser necesario el consentimiento de Héctor, procedía la inscripción del hogar seguro según solicitada por Esposo mediante acta. |
| ¿Hipoteca se extiende a segunda edificación? | La hipoteca no comprenderá las nuevas edificaciones donde antes no las hubiera. Mediante pacto las partes pueden ampliar el objeto de la hipoteca para que se extienda a nuevas edificaciones. No hubo pacto entre los esposos y Prestamista a los efectos de que la hipoteca comprendiera la nueva edificación construida después de constituida la hipoteca. En vista de lo anterior, la hipoteca no se extendía a la segunda edificación, por lo que no tiene méritos la alegación de Prestamista. |
| Inscripción del derecho hereditario | El principio de tracto sucesivo requiere que, para inscribir la trasmisión de un derecho real (dominio) sobre un bien inmueble, deberá constar previamente inscrito el derecho del transmitente. B. Procede denegar la inscripción si el derecho aparece registrado a favor de persona distinta de la que lo transmite. C. La inscripción del derecho hereditario a favor de los herederos no será obstáculo para que se inscriba el dominio sobre un inmueble a favor del adquirente siempre que: 1. haya adquirido directamente del causante; 2. en virtud de título fehaciente otorgado por él mismo. D. En este caso, Adquirente adquirió el dominio sobre la casa de campo: 1. directamente de Padre; 2. a través de escritura pública. E. No tiene méritos la falta notificada por Registrador ya que la inscripción del derecho hereditario a favor de Hortensia y Helga no impedía que se inscribiera el dominio sobre la casa de campo a favor de Adquirente. |
| Anotación de embargo sobre bien inmueble | La anotación preventiva de embargo es el medio a través del cual el embargo tiene el acceso al Registro de la Propiedad. La anotación preventiva de embargo podrá practicarse, entre otros, sobre bienes inmuebles inscritos. La orden autorizando la anotación de embargo debe estar debidamente certificada y contener la descripción de la finca, la cantidad que se ordena asegurar, la fijación de la fianza o las razones legales para su dispensa y las normas o providencias especiales aplicables. |
| Inscripción de Compraventa va sobre la anotación de embargo | Una anotación de embargo no crea ni declara derecho alguno a favor del anotante. No impide la inscripción de derechos contenidos en títulos presentados posteriormente y no afecta los títulos anteriores a la anotación, aunque se hayan inscrito con posterioridad a esta. |
| Anotación preventiva de un legado | El legatario de cosa específica y determinada no puede posesionarse de la propiedad legada, sino que debe esperar que le sea entregada. Para proteger su derecho sobre bienes inmuebles, el legatario puede pedir la anotación preventiva de su derecho, siempre que no lo sea también de parte alícuota del caudal hereditario o heredero. |
| Cancelación de hipoteca | Las inscripciones hechas en virtud de escritura se cancelarán mediante otra escritura en que exprese su consentimiento el titular a cuyo favor se hubiere hecho el asiento. No obstante, se cancelará un asiento a instancia de parte interesada cuando, por declaración de ley o por resultar del título que produjo el asiento, quedare extinguido el derecho contenido en una inscripción. En caso de hipotecas vencidas, a petición de parte, autenticada ante notario, los registradores cancelarán las hipotecas que tengan más de veinte (20) años: a. de vencidas; b. si no tuvieron término de vencimiento, de constituidas. En este caso, la escritura de hipoteca tenía fecha de vencimiento de 27 de enero de 2010 y solo hablan transcurrido 4 años de vencida, por lo que los esposos no podrán solicitar su cancelación mediante una instancia. Tiene méritos la falta notificada por Registradora ya que los esposos debieron presentar una escritura de cancelación de hipoteca. |
| Agrupación | La agrupación es un acto de riguroso dominio cuya facultad corresponde exclusivamente al titular. Cuando se agrupan dos fincas, se forma una distinta de las que la componen, la cual se inscribirá como una nueva finca en el Registro de la Propiedad. La ley establece que se pueden agrupar fincas si: a. pertenecen a un solo titular y b. son colindantes. No es posible agrupar una finca que pertenece a la sociedad de bienes gananciales con una finca que pertenece a uno de los cónyuges, por razón de que se trata de fincas que no pertenecen al mismo dueño. En este caso, aunque eran colindantes, las fincas pertenecían a dueños distintos. |
| Función calificadora sobre venta judicial de un inmueble embargado | La función calificadora del registrador asegura que al Registro solamente accedan los títulos que sean válidos y perfectos. En el caso de venta judicial, será título suficiente para inscribir el bien inmueble a favor del adjudicatario la correspondiente escritura, acompañada de los documentos complementarios requeridos. El registrador calificará la escritura pública de venta judicial dentro del ámbito de la calificación de los documentos notariales. La calificación de los documentos notariales comprende, entre otros, la validez de los actos y contratos contenidos en los documentos. Se consideran faltas que impiden la registración del titulo presentado: 1. las que causan la inexistencia del acto o contrato a registrarse o la nulidad o anulabilidad de este o del documento presentado; 2. las que se originan de obstáculos del Registro; 3. las establecidas en la ley. La ejecución de una hipoteca requiere que en la primera subasta se utilice el tipo mínimo consignado en la escritura de hipoteca. El incumplimiento con este requisito es una falta que impide la inscripción de la escritura de venta judicial. En este caso, en la primera subasta no se utilizó como tipo mínimo la suma de $150,000 pactada en la hipoteca. Por ser la escritura de venta judicial un documento notarial, la facultad calificadora de Registradora incluía la notificación de la falta señalada. Al ser una falta que impide la registración, actuó correctamente Registradora al denegar la inscripción, por lo que no tiene méritos la alegación de Banco. |
| Expediente de dominio-comunidad de bienes | expediente de dominio/resolución que se vaya a inscribir se necesita formalidad. Se requiere que se citen para la resolución a ambos comuneros. |
| Derechos reales v derechos personales | Los derechos reales son aquellos que consisten en un poder inmediato del titular sobre una cosa y son oponibles frente a todo el mundo (erga omnes). El derecho personal o de crédito genera un interés jurídicamente protegido que solo puede satisfacerse por mediación de actos ajenos. Se trata de un derecho que el titular puede exigir de una persona determinada, quien es la personalmente obligada a hacer, dar o abstenerse de hacer algo. Como norma general, al Registro de la Propiedad tienen acceso los derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles. Los derechos personales tienen acceso al Registro de la Propiedad por vía excepcional cuando la ley lo establezca. El arrendamiento inmobiliario es el contrato mediante el cual el arrendador transfiere al arrendatario el uso del bien inmueble por un tiempo determinado a cambio de precio cierto. Se trata de un contrato que genera derechos y obligaciones personales y no afecta a terceros, a menos que esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Arrendamiento se inscribe si es un término mayor de seis años o se pacta entre las partes. |
| Tracto Sugestivo | El principio de tracto sucesivo exige que, para inscribir un derecho real, éste conste previamente inscrito a favor del transmitente. Procede denegar la inscripción si el derecho aparece a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión. |
| Contrato de opción de compra es inscribible solo cuando… | El contrato de opción es el convenio en virtud del cual una parte (optatario) concede a otra (optante), por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir respecto a la celebración de un contrato principal. Se trata de un derecho personal, que tiene acceso al Registro por excepción si: Es de compra; consta en escritura pública; en dicha escritura se consigna: a. el precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción, y b. el plazo para el ejercicio de la opción. |
Derecho 787 